MODALIDADES DEL DERECHO DE PROPIEDAD

1. CONCEPTO.-

Las modalidades de los actos jurídicos son variantes a los efectos emergentes de esos actos, estas modalidades son el plazo (futuro y cierto) y la condición (futuro e incierto), mismas que también afectan en cierta forma a la propiedad.

2. EL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL TERMINO.-

Primero definamos lo que es el TERMINO, como un acontecimiento futuro y cierto del cual depende el nacimiento o la extinción de un derecho u obligación. Se sabe que la propiedad es un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo por tanto no se puede ver afectada por un termino, pero puede ser que por acuerdo de partes, este derecho de propiedad se vea afectado por cierto termino que las partes pueden acordar, por ejemplo en el caso de una venta donde en una de las clausulas se establezca que la transferencia se efectuara posteriormente y que mientras esto sucede el vendedor seguirá corriendo con los gastos de la cosa y el vendedor únicamente podrá acceder a realizar medidas precautorias para preservar su derecho.

3. EL DERECHO DE PROPIEDAD Y LA CONDICIÓN.-

Definimos o la condición, como aquel acontecimiento futuro e incierto del cual depende el nacimiento o la extinción de un derecho. En este caso una condición podría afectar la transmisión y a la propiedad misma, en sentido que una venta condicionada para perfeccionarse dependerá de la llegada o cumplimiento de la condición estipulada en el contrato.
Ej. condición de compra con financiamiento, mientras no se paga la totalidad de la deuda financiera, el vendedor tiene una condición resolutoria y el comprador esta bajo condición suspensiva hasta cancelar y adquirir la propiedad.
El comprador protegerá el inmueble grabándolo con una anotación preventiva o una prohibición de contratar.

4. SITUACIÓN DE TERCEROS CON RELACIÓN A ESTA MODALIDAD DE PROPIEDAD.-

La situación de terceros frente a la condición, se la debe ver desde dos perspectivas, es decir, en el caso de bienes muebles, si una persona adquirió un bien de otra persona que tenia condicionado su derecho propietario, se acogerá a las reglas del Art. 100 del C.c. que establece que la posesión vale por titulo, es decir, hará suyo el bien mueble, pero en el caso de los bienes inmuebles, si un sujeto adquiere la propiedad de otro sujeto que tenia condicionado su derecho propietario, la OPONIBILIDAD y validez de su compra dependerá de la inscripción en el registro de Derechos Reales, es decir si la propiedad adquirida no tenia ningún registro que establecía una condición que limitaba ei derecho de propiedad, el adquiriente podrá hacer valer todos su derechos sobre la propiedad porque su compra fue hecha de buena fe.

5. LA PROPIEDAD RESOLUTORIA Y LA USUCAPIÓN.-

A efectos de entender la figura de la condición resolutoria vamos explicar que esta condición se refiere al vendedor de una propiedad, en cambio la condición suspensiva se refiere al adquiriente de la propiedad. Es decir la transferencia de un bien según clausula de un contrato puede estar sujeta a condición, donde el vendedor estará a la espera del cumplimiento de esa condición para terminar con su derecho propietario por eso se llama resolutoria para él, en cambio el adquiriente estará también a la espera del cumplimiento de la condición que una vez cumplida perfeccionara su derecho propietario que se encontraba en suspenso mientras la condición no se cumplía. En tal caso en cuanto a la usucapión, cuando esta se plantea jamás se la tramitaría contra el propietario sujeto a condición suspensiva, es decir contra el adquiriente, porque como ya dijimos su derecho propietario aun no se ha perfeccionado, razón por la cual la acción de la usucapión se la planteara contra el propietario sujeto a condición resolutoria, es decir contra el vendedor, quien mientras no se cumpla la condición se comporta como verdadero propietario.

6. LA PROPIEDAD APARENTE (100 CC).-

Existe la apariencia de propiedad cuando una persona se comporta públicamente como propietario de una cosa, lo cual no debe confundirse con la posesión, porque en la posesión el sujeto tiene la cosa con la intención de comportarse como propietario, en cambio en la propiedad aparente el sujeto tiene un derecho derivado de un titulo verdadero, naciendo así para el verdadero propietario la obligación de hacer valer su verdadero derecho a través de ¡as pruebas pertinentes que demuestren su derecho propietario..

7. REQUISITOS PARA QUE LA PROPIEDAD APARENTE PUEDA SURTIR EFECTOS

-         Buena fe; en sentido que el propietario aparente haya adquirido su "supuesto" derecho propietario de una persona que creía que era el verdadero propietario.

-         Error común; se refiere al hecho de que todo el entorno de la comunidad haya creído que el propietario aparente fuese el verdadero propietario.

-         Error insuperable; se refiere al hecho de que no haya cabido la menor duda, de que ese propietario aparente hubiera sido el verdadero propietario, inclusive que pueda haber mostrado escrituras de propiedad., hasta que aparezca una persona con mejor derecho.

8. EFECTOS DEL VERDADERO PROPIETARIO CON EL PROPIETARIO APARENTE.-

El propietario aparente deberá restituir la cosa a su verdadero propietario y en caso de haber enajenado dicho propiedad tendrá que reembolsar el costo del inmueble más el pago de daños y perjuicios en ambos casos.

9. EFECTOS DEL VERDADERO PROPIETARIO CON LOS TERCEROS ADQUIRIENTES.-

Si la venta fue efectuada por el verdadero propietario surte todos los efectos legales que conlleva el derecho de propiedad, por tanto el derecho propietario de los terceros es indiscutible.