EJERCICIO Y RESTRICCIONES DEL DERECHO DE PROPIEDAD

1.      EJERCICIO DEL DERECHO DE PROPIEDAD.- en el ejercicio del derecho de propiedad su titular puede realizar los siguientes actos:

a)    Actos materiales; se refieren a la libertad que tiene el propietario de usar, gozar y disfrutar de sus bienes siempre dentro de los limites y restricciones que impone la ley. Estos actos recaen sobre la misma cosa. (Construcciones con permisos municipales, expropiación en caso de utilidad publica, patrimonio cultural)

b)    Actos jurídicos; se refieren a los actos de disposición de la cosa, es decir a las formas de transferencia de la cosa, sea en forma total o parcial. Estos actos afectan los derechos que se tiene sobre la cosa

2.      PROPIEDAD SUJETA BAJO ALGUNA CONDICIÓN RESOLUBLE O CONDICIONAL.- Es aquella en la que la transmisión del derecho de propiedad esta afectada por alguna condición. Donde el propietario solo puede realizar actos precautorios sobre su derecho como la inscripción preventiva en registro de derechos reales, reconocimiento de firmas o rubricas, etc. Ej. Venta de una herencia futura

3.      EXTENSIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD (SUELO, SUBSUELO, SOBRESUELO 111 cc).- El derecho de propiedad en el caso de bienes muebles es mas fácil de determinar porque esta determinado físicamente en cambio en materia de inmuebles es necesario aclarar que la propiedad de un bien inmueble alcanza a:

-          Suelo, es decir la superficie de la propiedad

-          Sub suelo; el derecho de propiedad alcanza a todo lo que esta debajo del terreno y su derecho se podrá prolongar hasta la profundidad que sea necesaria, exceptuando las disposiciones del Código de Minería.

-          Sobre suelo; el propietario puede hacer las construcciones que desee utilizando el espacio hasta la altura que le permitan las restricciones municipales, además sin vulnerar derechos de los vecinos porque se estaría pasible a iniciarse una acción de interdicto de obra nueva perjudicial.

4.      ABUSO DEL DERECHO (107 cc).- con referencia al abuso del derecho  debemos tomar en cuenta dos teorías:

a)    Teoría de la culpa, esta referida al ejercicio de la propiedad perjudicando a las propiedades vecinas, sea por negligencia o desconocimiento de las disposiciones pertinentes, de forma que no intervienen la mala fe, sino simplemente la culpa.

b)    Teoría del resultado, a esta teoría no le interesa si hubo mala o buena fe, lo que importa es el resultado por lo que corresponde el pago de daños y perjuicios sin más discusión.

5.      PROPIEDAD SOBRE LOS FRUTOS Y LO ACCESORIO

a)    La propiedad se extiende a todo lo que constituye su accesorio (127 cc).- teniendo presente que los accesorio sigue la suerte de lo principal, es decir que todo lo adherido natural o artificialmente a la propiedad pertenece a esta.

b)    La propiedad de una cosa se extiende a todo lo que este produce; es decir todos los frutos civiles, naturales o industriales producidos por la cosa pertenecen al propietario de la cosa.

c)    Régimen de propiedad de aguas; Debido a la importancia que tiene las aguas para la alimentación, riego, industria,. Navegación, el interés privado en muchos casos a tenido que ceder ante el interés publico.

d)    Aguas pluviales; son las que provienen de las lluvias y estas se adquieren a titulo de ocupación.

e)    Aguas de manantial; son aquellas que fluyen de modo natural por tanto son parte integrante del terreno donde brotaron por tanto el propietario del terreno hace suyas esas aguas.

f)       Aguas de estanque; 1º si el estanque es llenado por aguas pluviales pertenecen al propietario, 2º si el estanque es llenado por medio de un dique, esas aguas pertenecen a la comunidad.

2.      RESTRICCIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD (107 cc).- La restricciones a la derecho de propiedad surgen de la segunda parte del Art. 105 del CC cuando establece: “…..Dentro de los limites y con las obligaciones que establece el ordenamiento jurídico”. Asimismo el Art. 107 dice: “Que el propietario no puede realizar actos con el único propósito de perjudicar o de accionar molestias y otras a terceros, en general no le esta permitido ejercer su derecho en forma contraria al fin económico y social en vista del cual se le ha conferido su derecho”

Las restricciones implican en realidad ciertas limitaciones al pleno ejercicio del derecho de propiedad de los bienes inmuebles porque si bien la propiedad es absoluta en cuanto es oponible a terceros pero es relativa en cuanto a su ejercicio.

1.  CLASIFICACIÓN DE LAS RESTRICCIONES

a)    Restricciones legales o administrativas.- Este tipo de restricciones son las que están establecidas por ley y por tanto tiene el carácter de ser generales.

a)    Expropiación por interés publico o función social.- El art. 56 y 57 de la CPE establecen claramente que cuando la propiedad no cumple una función social o sea en beneficio de la comunidad podrá ser adquirida por el Estado mediante la expropiación.

b)    Restricciones por seguridad y salud pública.- Se refiere a la seguridad industrial ya que ciertas industrias no pueden ser instaladas sino son en zonas industriales a efectos de no provocar daños nocivos a la vecindad.

c)    Restricciones por economía social y categoría de las construcciones.- Se halla fundada en los ordenamientos jurídicos y técnicos de las municipalidades. Ej. En determinadas zonas esta prohibido edificar mas de 4 plantas.

d)    Restricciones de defensa nacional.- Están referidas a las propiedades del ejercito nacional con referencia a los particulares. Es así que no se puede construir viviendas cerca a los frentes de guerra o plazas bélicas.

e)    Monumentos, construcciones históricas y obras artísticas.- cuando una de estas propiedades enaltecen el patrimonio cultural o histórico de la nación, se restringe su enajenación y hasta su propio ejercicio de uso, goce y disfrute.

f)       Obras y trabajos perjudiciales al vecino.- El propietario debe abstenerse de realizar construcciones tales como cavar pozos, zanjas, hornos, etc. Ó depositar materiales corrosivos carca a la pared medianería. Es decir toda obra que se efectué no debe perjudicar al vecino bajo el principio de reciprocidad de respetos.

b)    Restricciones civiles.- Estas pueden ser a su vez positivas y negativas:

Positivas o activas

-   Deslinde y amojonamiento.- El deslinde es el procedimiento en virtud del cual se delimitan los fundos de conformidad a los planos o informes topográficos y puede ser por la vía judicial o extrajudicial. El amojonamiento es la señalización de los puntos angulares de los mismos.

-   Cerramiento o cercado.- Es el levantamiento de muros sobre el limite de cada propiedad inmueble de manera que interiormente la extensión de fundo queda determinada, es un cerramiento del fundo.

Pasivas o negativas

-   Régimen de aguas (122 – 125 cc).- El propietario debe construir sus techos de manera que las aguas pluviales caigan sobre su fundo o sobre la vía publica, no podrá hacer caer tales aguas al fundo vecino, lo contrario seria sujeto de pago de daños y perjuicios.

-   Régimen de vistas y luces (122 CC).- Se deben respetar las luces y vistas de los vecinos porque no se puede violar la intimidad del fundo vecino, entonces se aplican ciertas restricciones en cuanto a las ventanas que pueden abrirse en las paredes medianeras y divisorias, además obviamente de cumplir con la normativa municipal de construcciones.

-   Plantación de arboles y arbustos (120 – 121 CC).- Todos los propietarios pueden plantar arboles y arbustos en sus propiedades pero bajo las condiciones que establece el Código Civil siempre velando el interés del fundo vecino que no puede ser perjudicado por esas plantaciones.

c)    Restricciones convencionales (Clausula de inalienabilidad).- En forma convencional, las partes pueden realizar ciertas conductas o abstenerse de ellas. Es así que existe una orden convencional denominada clausula de inalienabilidad, la misma que establece que por voluntad las partes se comprometen a NO VENDER un bien por un determinados tiempo y bajo un interés legitimo, aclarando que esta clausula no pude ser perpetua sino temporal.

2.  JUSTIFICACIÓN A LAS LIMITACIONES DEL DERECHO DE PROPIEDAD.- Las limitaciones y restricciones al derecho de propiedad tiene cierto justificativos que se explicaran a través de las siguientes teorías:

a)    Teoría del abuso del derecho de propiedad: el derecho de propiedad como ya dijimos es absoluta en cuanto al mismo derecho pero relativa en su ejercicio, ya que la propiedad debe respetar los limites que la ley establece y el interés de la comunidad, porque no se puede abusar del derecho de propiedad bajo el pretexto de ser propietario de una cosa. Ej. Construcción de una chimenea baja ocasionado humos a la propiedad vecina.

b)    Teoría del daño temido o del riesgo creado.- Establece que una persona que crea un riesgo, aun con interés legitimo debe responder por los posibles efectos perjudiciales. Ej. La plantación de arboles fuera de las distancias que establece la ley.

3.  CARACTERÍSTICAS COMUNES DE LAS RESTRICCIONES.- Las restricciones que se mencionan líneas arriba tienen las siguientes características comunes:

a)    Reciprocidad: Esta fundada en la responsabilidad de la propiedad, ya que las restricciones son de orden general, porque no pueden haber restricciones para un propietario y para otro no. Las restricciones son para todos, cada uno controla a sus vecinos en cuanto a su propiedad y también controla sus propios actos en cuanto a la propiedad vecina.

b)    No indemnización: Las restricciones al derecho de propiedad no tienen carácter indemnizable, es decir si un propietario limita su derecho de propiedad ya sea por disposición de la ley o por acuerdo convencional no puede exigir una recompensa económica salvo en el caso de la expropiación realizada por el Estado en interés de la comunidad.

c)    Las restricciones son inmanentes al derecho mismo: Se refieren a que  van unidas al derecho mismo, porque si bien se limita en cierta medida el derecho de propiedad a su vez están limitando a que sus vecinos o terceros abusen o se excedan a realizar actos en contra de la propiedad ajena. Ej. Una persona no puede realizar construcciones fuera de su heredad y si lo hace no se librara pagando una multa, sino que además de ello tendrá que destruir tal construcción y construir conforme corresponde a ley.

d)    Son objetos de adquisición por usucapión.- Mas precisamente esta parte se refiere a las servidumbres, las cuales son una restricción al propietario que puede perder su derecho en el plazo de cinco años si los vecinos utilizaron tal servidumbre todo ese tiempo sin que el dueño haya ejercido su derecho, perdiendo así su derecho de cerrar tal paso de servidumbre, aclarando que no pierde su derecho al uso de la servidumbre.